（在低线城市，公租房还是有不错公平性，我们访问的情况是，很多公租房住户都是通过正常申报便获得居住资格，他们以前的居住条件都很差，家庭条件不算太好。）

　　最后，是老龄化。

　　根据日本等老龄化国家的表现来看，随着老龄化的发展，人口出现了一个迁徙方向，从“郊外”往城市迁。

　　因为老龄化后，人们对医疗的需求更为刚性，行动不便导致对便利生活的需求大增。在农村，由于居住分散，这样的服务是很难得到的，因为不经济，没有规模效应。

　　城市则由于能提供更好的医疗资源、便利生活服务，导致了居住在乡村，以及城市周边的喜爱清静的老龄人口越来越多往拥挤的城市中心迁移。看起来“不科学”，但实际就在一些老龄化发达国家发生了。

　　中国目前的乡村常住人口基数还是很大，有6亿之多。人口结构上，则主要以老人与留守儿童为主，青壮年很少。也就是所谓的人口“空心化”。

　　过去的城市化论调一般会认为，农村人口已没有多少城市化空间，因为青壮年都已经是城市居民了。然而，这个论调没有考虑到的是，老龄人口的城市化需求也很明显。

　　它的基础是城市医疗等基础设施的完善。然而，医疗设施的完善，又取决于有没有足够需求，没有需求要建医院等体系成本还是很高的。

　　所以，农村老龄化还是会存在进一步城市化的可能。

　　比如，当农村老龄人口迁移低线城市时，需求的增加会带来医疗等基础设施的完善，这种完善反过来又会让更多老年人口移居城市。

　　这里面的逻辑是，便利的医疗资源和生活服务设施，能提升人的寿命和生命质量。

　　社区团购目前来看，做老龄化市场，还是很有竞争力的。因为小B商家服务老龄人口的能力很强，有温度，有粘性，是人与人的面对面服务。

　　预售团购模型则能带来商品性价比与购物便利性。老年人不出小区，就能自提拿货。

　　三、赢者通吃。

　　从目前市场阶段来看，社区团购在低线小区市场呈现出“赢者通吃”的特征。

　　这是因为低线市场当下的小区规模普遍不大，相比高线市场居住分散。在低线市场，拥有1千户住户的小区是极少的，500户小区都是相对不多的。

　　那么，以500住户小区为例，以社区团购做到这个小区市场的10%、20%每日消费额、渗透率两个指标来推算。就呈现出非常明显的赢者通吃特征。

　　首先是10%的每日购买比例。即一个500户小区，每天有10%的用户贡献订单，那就是50户，每户按每天平均10元的客单价计算，总计500元。

　　社区团购当下初创公司的主流盈亏平衡点在什么地方呢？每个小区配送点需要一次做到400元客单价。

　　模型就是，一单小区团购商品有30%左右毛利。其中，团长佣金分10%左右，促销补贴等分5%左右，最后剩下15%净毛利，就是60元一单，这差不多就是整个仓储链条一单的履约费用。

　　那么，这个10%的用户每日购买比例，能创造500元客单价的500住户小区，就只能养活一家社区团购商。

　　如果是20%的比例呢？

　　那这个500户小区，每天购买用户数是100户，按每户10元客单价算，那就是1000元。

　　1000元还是养活不了第二家社区团购运营商，因为一个小区市场不可能出现一家一半均分市场份额的情况。第一名的企业一般都会握有更主体的市场份额，因此，如果第一名团购商获得超过60%的市场份额，那么，第二名的团购商就活不下去了。

　　所以，当社区团购运营商蜂拥进入一个小区，把这个小区市场烧钱培育到20%用户每日购买比例时，更多的人其实只是在“推火车”，唯一的结果是，让第一名团购商收割市场，赚到更多利润。

　　还是赢者通吃。

　　那如果一个小区做到30%的每日用户购买比例，且客单价能成长到15元时，会怎样？

　　那这个小区就有可能养活几家社区团购运营商了。

　　30%的用户购买比例是150户，乘以15元客单价，就是2250元，这个市场容量就变大很多，可以支撑不同社区团购运营商的差异化、细分化了。

　　但是，30%的每日用户购买比例、15元的客单价在当下市场阶段可能是做不到的。

　　因为低线市场现有社区门店客单价都到不了这个数。有供应链基础的低线市场连锁大型超市则都做不到30%线上消费比重（它们主要也是通过社区团购来线上化用户），它们中最好的一批企业，年内的目标都是20%左右而已，还不一定能实现。

　　因此，根本的问题在于，社区团购有潜力，但它也通吃不了市场。

　　一个小区住户总会有到大卖场等大店多逛逛，现场多挑挑，周末遛娃休闲购买的需求。会有一批用户保留在菜市场的购买习惯。也会偶尔下下馆子。还会在回家路上，受到临街店铺吸引，顺便买买的需求。会有在其他B2C线上平台体验一把的愿望。也愿意在抖音、快手、微信上买点东西。由于低线城市离农田近，一些会自己种点东西，亲戚会送点菜等等。

　　分流渠道太多了，社区团购是通吃不了市场的。所以，现在的问题就是到底能做到多大比重？

　　从《商业观察家》疫情前的访问来看，社区团购运营商在低线小区市场，做到一定用户渗透率（下过单），基本上就做不上去了，这个比例大概在20%左右。

　　到了这个值，不仅是做不上去，马上面临的就是用户流失。

　　因为过去社区团购的业务模型，是基于团长在社群里服务用户，是预售方式销售。而只要出现一次服务失败，一次糟糕的购买履约体验，就会导致用户流失。

　　所以，当时，有市场人士告诉《商业观察家》，那时，一些社区团购运营商的用户活跃度、复购表现并不好，比较依赖补贴召回。

　　这其实也体现了“赢者通吃”，用户说走就走，小B商家又没有忠诚度，团购商又缺乏其他用户召回手段。因此，一个小区做死了，只能换另一个小区做，市场就留给了那个服务能力强的，或者资金能力强的企业。

　　不过，如果未来市场能持续扩容，社区团购这个赛道的弹性也会越来越大。

　　四、社区便利店。

　　所以，看社区团购，未来是要看这个模型的成长空间和迭代空间，到底能做出多大市场。

　　从目前的发展来看，《商业观察家》认为，社区团购未来的主流一定会与社区便利店结合经营。因为只有这样才能降低营销等成本，提升履约体验，以及获得迭代、成长空间。

　　首先，社区便利店可以不断召回用户。