现实困惑

　　近年来，我国物流园区建设进程明显加快，物流园区在促进物流业乃至地方经济发展中的作用日益明显，但客观地说，物流园区的物流基础设施建设仍然明显滞后于市场需要，发展水平仍然偏低，许多投入使用的物流园区经营比较困难，利润水平不高。物流园区发展存在诸多问题和困惑。

　　问题1、园区概念模糊

　　作为我国现代物流业发展的新型业态，物流园区常被人从不同角度进行多种解释，物流园区、物流基地、物流中心、物流城等各式名称层出不穷。尽管相关标准中对物流园区进行了定义，但在实际规划建设过程中，人们对于“什么是物流园区”依然没有清晰和明确的认识。物流园区概念模糊，导致许多物流园区前期规划时，在建设规模、功能定位、发展目标等方面找不到方向，为以后的经营运作埋下隐患。

　　问题2、统筹规划欠缺

　　由于缺乏从宏观上对物流园区进行整体规划，使许多物流园区在规划建设时，并没有考虑到当地经济总量、产业基础和市场需求等客观因素，一些地方在物流园区快速发展的同时，存在盲目发展、重复建设的问题。此外，由于大部分物流园区采取政府规划、企业主导的模式，导致各企业从自身利益出发，各自为政，因此园区整体布局比较混乱，经常与政府最初设想相差甚远。

　　问题3、服务内容单一

　　国内许多物流园区差异化竞争不明显，其所提供的服务局限于库房货场出租和物流设备租赁，不能满足客户差异化的需求，不能对入驻园区企业的生产经营活动提供各种支持性配套服务，整个园区难以为高端客户提供高附加值的物流服务，导致物流园区招商不力、入驻不佳、客户留不住、效益不好。这背后隐藏的是物流园区的资源整合不够，运营能力不高，缺乏创新商业模式的“短板”。

　　问题4、“痼疾”依然存在

　　物流园区在发展过程中，依然面临诸多制约发展的因素，如拿地难、融资难等老问题。用地问题，常会导致物流园区规划难以“落地”。一方面，由于用地指标限制，无法取得土地，不能满足银行贷款要求，进而导致项目引进的失败。另一方面，物流用地价格大大超过物流业的承受能力。此外，物流园区一般利润率较低，资金短缺问题严重，由于融资困难，也使物流园区建设和运营中承担着巨大的资金压力。

　　问题5、投资建设“虚热”

　　物流园区投资主体日趋多元化，除传统的政府投资、物流企业投资外，地产商和民间投资都在积极进入，尤其一些商业地产商也纷纷涉足。多元化资本进入，为物流园区提供了充足的资金保障，但也难免会遭到“搞物流，还是搞地产”的质疑。事实上，许多物流园区确有“圈地”之嫌，这也是许多人将目前的“物流园区热潮”视为“虚热”的原因。

　　未来方向

　　当前，物流园区的规划、建设与运营在世界范围内的发展方兴未艾，是现代物流业发展的一个重要趋势。随着政府、行业协会的宏观调控和正确引导，以及物流园区自身的不断探索和努力，中国物流园区规划建设必将趋于理性化，步入健康发展阶段。

　　规范化建设

　　物流园区规划建设正向二、三线城市延伸，城市化进程和产业转移带动物流格局改变，通过科学规划，可以避免同一地区出现多个类型相同、地理位置相近、服务类似的物流园区，从而避免无差异化竞争和重复建设的发生。现在各地出台的物流规划中都对物流园区进行了专门规划，而《全国物流园区发展规划》也正在加紧编制中，随着相关标准和考核评价体系的建立和完善，物流园区建设将逐步趋于理性化、科学化。

　　专业化趋势

　　物流园区专业化发展的趋势将日益明显。在物流园区服务项目上，低端服务利润会越来越薄，而创新型业务、增值型服务以及适合客户需要的个性化服务将获得更大发展空间。因此，国内物流园区传统的出租或租赁赢利模式将逐渐被服务收入，特别是基于信息、咨询的增值服务所替代。同时，专业化物流的发展也会推动物流园区向专业领域渗透，物流园区专业化发展将会成为趋势，如制造、钢铁、化工等产业积聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求快速发展。此外，物流园区的基础设施、