而珠江三角洲和环渤海地区（各21%）目前的集中程度都低于长江三角洲。在珠江三角洲地区较为集中的是广州（11%）和深圳（9%）。在环渤海地区，主要集中在北京（13%）和天津（4%）。在这三个主要地区以外，成都所占比例也比较大（5%）。此外，只有厦门和沈阳超过了1%的比例。
仲量联行预测，未来的物流业务仍将集中在这三大地区，但会有一定的物流业务从上海和长江三角洲（27%）分流出来，流向珠江三角洲（35%），尤其是广州（19%）和深圳（15%）。环渤海地区也在许多公司的未来计划范围内，但更多的增长将出现在天津（8%），而不是北京（13%）。
在这三大地区之外，成都也是企业扩展规划的重点，11%的被调查企业准备在成都设立新的物流设施。

    高标准仓储的旺盛需求

    物流地产会这么火爆，其根本原因在于国内物流行业的飞速发展。据预测，2010年中国物流行业产值将达12000亿元，2008年北京奥运会的总体物流需求约为2760亿元人民币。物流行业的扩张必然要求物流地产等配套设施同步向前。

    对高标准仓储的需求则直接导致了近两年物流地产持续升温。戴沁认为，“物流地产之所以这么火热，其原因在于目前市场上对高标准物流仓储的需求升温。”

    所谓“高标准的物流仓储”，指的是仓库有整体抬高的卸货区，进出货口分别在两面，只有一层，层高大约在10米左右，面积至少有1万多平方米。戴沁介绍，在这些要求中，整体抬高的卸货平台是最重要的要求，也是一个仓库最显实力的地方。卸货平台需要长时间承重，其承重要求至少每平方米3~5吨，因此，修建平台的堆土成本是仓库建设成本的主要部分。

    对高标准仓储有需求的主要是外资跨国企业。根据美国阿伯丁公司的调查，2008年左右，跨国企业在中国的采购将会翻倍，越来越多的跨国企业和第三方国际物流企业会在国内设立物流中心。同时，国内零售和快速消费品企业的快速发展，也对其自身运作或者第三方运作的配送中心要求越来越高。他们需要在市场的战略要地建物流基地。这类物流基地对仓库需求量很大，仓库面积至少2万平方米，多的能到8~10万平方米。

    另一方面，高标准仓储的供给速度还不够快。一是因为在新的土地政策下，获得土地的成本有所提高。从今年开始，全国范围内的工业用地严格执行“招拍挂”。世邦魏理仕最新发布的“2007年亚洲地产市场报告”显示，工业用地由于执行新的土地出让政策，导致土地出让价格以及工业物业租金均出现不同程度上涨。其中，上海工业地产平均价格环比上涨3.2%，达到每平方米879.4元。新仓库的提供速度放缓。

    在物流的关键地区，土地备用资源稀少也促使了仓库资源的紧张。最明显的莫过于15个保税区。据了解，目前在深圳已经没有新的物流用地可供应，因为港口腹地比较小，盐田地区开发完以后，已经没有可开发的土地，现在那里的保税仓库租金已经涨到2块多人民币每平方米每天。上海保税区的仓库从几年前的8毛钱每平方米每天涨到现在的1块五六。因为地处市区，上海的西北物流园区目前也面临无法扩张的困扰。

    新的高标准仓储供应不足，目前业内普遍将注意力转移到改造老仓库上，但是这也不是治本之法。据了解，因为各种原因，目前适宜改造的旧仓库不到一半。供需的差距直接导致了仓储租金的上升。上海招商网数据显示，近几个月来，上海的工业物业租售价格处于逐步攀升状态，租金环比涨幅约为1.8%，售价的环比涨幅也达到1%。

    圈地?

    物流园区热闹非凡，真假难辨。据2006年国家发改委和中国物流与采购联合会的调查，我国在建和运营的物流园区已有207个，今年继续增加。这其中有政府主导建设的物流园区，也有自发形成的物流园区。戴沁称，目前政府主导开发的物流园区大约有一半同时契合市场需求。

    据介绍，一个物流园区的形成主要由三个因素决定。第一是地点，是否靠近海港、空港或者交通要害。所以物流园区多分布在沿海。第二是客户需求，即当地有没有客户需求，仓库合不合要求。第三是成本。物流企业的利润本身就低，他们在仓储成本上不可能支付太多。所以物流园区的成本一定不能高，而其他的税收等因素影响则在其次。

    目前国内的物流需求主要是在长三角、珠三角和环渤海，还没有延伸到中西部。上海西北物流园区算是一个成功案例。辽宁省希望打造成为东北的物流中心，也开发了一些物流园区。但戴沁认为，当地现在还不具备物流中心的因素。因为东北企业多以国有为主，延续老体制比较多，生产的物流需求不是太活跃。同时，由于经济发展程度不及上海等地，消费带来的物流需求也比较弱。整个物流需求不旺盛，怎么可能带动物流园区的发展呢？在他看来，汽车物流算是东北地区对物流地产唯一有需求的产业了。

    不仅东北地区的物流园区主要是政府行为，北方城市的物流园区更多的也是当地政府行为。

    “在一些不具备形成物流中心条件的地区里，某些物流园区恐有圈地嫌疑”，某资深业内人士称。他举例到，河南郑州某些物流园，挂的牌子是物流园，里面其实是各种商品的交易中心。

    类似的情况在其他地区也存在。曾经，某开发商在上海内环以内以工业用地名义拿地后，随即变身为商业项目进行销售。此案例在业内一度流传。江苏某物流园区老总曾私下透露，他们所拿到的800亩物流用地中，可能也就20亩用作仓库。

    毕竟，工业用地的拿地成本大大小于商业项目的拿地成本。据了解，目前物流仓储用地的成本也就在30万~300万一亩。而在实行工业用地招标挂牌之前，据2006年国务院审计署的审计报告，在对上海、天津、浙江、江苏、江西和四川等六个省市所属的87个开发区进行审计之后发现，2003年至2005年6月，87个开发区中有60个开发区低价出让土地7800多万平方米，国家少收出让金55亿元。

    除仓库变身商业或者住宅项目外，空置用地等待价格上涨后再倒手转让获利也是另一个圈地目的。据透露，广东某开发商拿到的大片物流用地一直在“晒太阳”。

    外资的紧箍咒

    政府调控外资房地产的紧箍咒也箍紧了物流地产。2007 年6 月11 日，国家商务部和国家外汇管理局联合颁布的《关于进一步加强、