而嘉实京东仓储基础设施REIT的一个显著特征，就是与京东集团各个业务形成的强协同关系，从三家物流园区的租户构成来看，第三方租户占比较少，大部分业务和收入均依赖京东物流。相比于传统仓储设施的货物存放，高标仓往往都需要在建设前期就配套智能化的仓储和分拣设备，因此租赁方和承租方之间往往都可以建立相对稳定的合作关系。此次京东仓储基础设施标的资产中的三个项目，承租人签署的租赁合同期限为6年，高于行业平均水平的3年。

　　业务条线丰富有纵深度，发展期内庞大的基建规模，和确定性较强的长尾需求属性，共同构成了嘉实京东仓储基础设施REIT收益稳定的特征。

　　招募说明书显示，2022年上半年，嘉实京东仓储基础设施REIT的3个园区营业收入合计达5315万元，净利润2079万元，净利润率达到了38.8%，重庆、武汉和廊坊园区的净现金收益率分别为2.9%、2.37%和2.75%。

　　即便在三家园区中，廊坊园区运营时间较短，但由于地处北京和天津两大直辖市之间，且京津冀区域高标仓供应较为紧张，因而保持了较好的收益。

　　事实上，此前由于缺乏成本相对较低的融资渠道，与同行相比，京东无论在“亚洲一号”的布局力度和数量上，还是在已建成园区的盈利等方面，都有很大的进步空间，特别是在与以普洛斯为首的外资物流仓储企业的相对比之下。

　　此番将旗下物流园区重资产通过REITs方式上市，可以减少京东自有资金投入压力，为集团整体业务“松绑”。而将成熟园区的投资置换出来，京东可以继续投入“亚洲一号”等供应链基建项目的布局，为自己的未来“买单”。

　　献策现代物流规划

　　京东产发有了新思路

　　此次嘉实京东仓储基础设施REIT的资产开发管理和运营管理人，是京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团——京东产发，主要运营机构为京东东鸿。据公开资料显示，京东产发持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。

　　今年3月28日，京东集团发布公告称，京东产发完成8亿美元B轮融资，由高瓴投资、华平投资和一家全球领先的投资机构等共同投资。一年前（2021年3月），京东产发同样获得过高瓴资本、华平投资领投的7亿美元A轮融资。

　　不显山不露水。京东产发之于京东而言，一是管理其不断扩大的供应链基础设施和其他不动产资源，是基石般的存在；二是通过多年来沉淀的在高标仓建设以及管理方面的经验，对外输出服务，满足日益增长的外部客户需求，从一个企业的成本中心走向业务新增长中心。

　　京东产发最近一次被外界关注，是在今年年初完成了对港股上市公司中国物流资产（CNLP）的私有化，这场并购的背后，是中国仓储物流行业正在经历前所未有的新旧模式转换。

　　实际业务层面，京东产发此前为全球知名汽车公司宝马，量身定制了超过4万平方米的，在华首个绿色零件配送中心。通过优化选址、规划设计与绿色开发建设等专业度较高的智能产业园的定制开发，京东产发帮助宝马完善了其在中国本土化的物流网络部署。

　　具备对复杂产业的园区中心规划能力，得益于京东产发在集团体系下，进行过长期的业务打磨。这也注定京东产发能够帮助项目方在运营的过程中，与京东集团旗下的电商交易、京东物流快递等业务快速形成闭环。因此，京东产发也被称为最懂供应链与电商零售的服务商之一。

　　这同样为嘉实京东仓储基础设施REIT项目收益的提高，以及后续运营的稳定提供了又一层坚实的保障。对于京东整体供应链基础设施的后续布局，也因有京东产发的存在，其能够与独立的京东物流一起，通过协同力，形成快速发展的新格局。

　　数实融合的思潮下，这是一家新型实体企业的应有之义。

　　12月15日，国务院办公厅关于印发“十四五”现代物流发展规划的通知，要求到2025年，基本建成供需适配、内外联通、安全高效、智慧绿色的现代物流体系。其中也特别提及，在仓储物流行业稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。

　　此番仓储物流REITs再扩容，对于进一步盘活存量仓储物流资产意义重大。而京东深耕以仓储物流为核心的供应链基础设施建设十余年，形成了数字化、网络化和智能化的新发展路径，无疑是这份现代物流体系的又一顶层设计，贡献了一份扎实可行的思路。

　　（文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。）