截至今年11月底，国内基础设施REITs产品共批准24只，已上市22只，总市值约830亿元，与之相对比的是，截至今年三季度末，全球REITs市场总市值超过2万亿美元。
“僧多粥少”加上资产本身具备核心竞争力，在今年稍显“震荡”的股市环境下，公募REITs逆势增长，成为备受资本关注的“超级明星”。
12月26日，嘉实京东仓储基础设施REIT正式获得中国证监会注册批复，首只国内民企仓储物流REIT也由此诞生。在此之前，我国已成立的仓储物流REITs仅有2只，嘉实京东仓储基础设施REIT的获准发行，无疑进一步扩产和丰富了这条产品线。
嘉实京东仓储基础设施REIT的底层资产，包括位于重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，合计建筑面积35.1万平方米，总估值15.65亿元。而值得一提的是，依托京东强大的商流底盘，以及各项稳定的业务增速，三个园区的出租率均达100%，运营平稳，社会效益突出。
“京东的供应链优势，是通过集团内的资源整合，从而形成布局完善的基础设施和数字能力，从而发挥出更大的社会价值。”京东集团高级副总裁、京东产发CEO胡伟此前曾表示，“相比于平台型模式，打造供应链基础设施这条路是笨功夫，也是慢功夫，它需要冷锤慢打，但是它对于全行业、全社会都有普遍的、长期的价值，这一点在仓储设施上体现得尤为明显，我们很多的仓库在拿地建设初期，基本四周都是荒地，等到我们进入之后，慢慢带动越来越多的制造、商贸、现代服务业进入，逐步在当地营造出一个产业生态，这也是为什么近些年来越来越多的地方都会从建设现代物流园区来促进地方经济转型升级。”
念念不忘，又是一个起点。
今年是京东自建物流的第十五个年头，去年5月，京东物流在港交所鸣锣，物流供应链概念浩荡如潮；一年有余，2022年岁尾，京东携优质的供应链基础设施资产，乘着全新的资产证券化试点的东风，再次向外界展示自身的成长性。
不再掩藏锋芒的，还有嘉实京东仓储基础设施REIT的资产开发管理和运营管理人——京东产发。这个曾经并不为外界熟知的京东子集团，一直以来都是作为京东供应链基础设施的基石存在，最近一次被外界关注，是在今年年初完成了对港股上市公司中国物流资产（CNLP）的私有化，而这场并购的背后，是中国仓储物流行业正在经历前所未有的新旧模式转换。
实物的、虚拟的，不动的、流通的，单点的、综合的，它们彼此间咬合支撑，共同构成京东新型实体的坚固护城河。
首只民企仓储物流REIT诞生
作为近两年来炙手可热的资本市场新物种，基础设施公募REITs的成功推出一直以来都备受关注。特别是，从高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流，再到保障性租赁住房，REITs项目类型不断丰富、市场规模也在持续扩容。
不过，与成熟的美国REITs市场相比，我国公募REITs数量、品种都处于早期阶段，也与我国庞大的基础设施投资规模尚不匹配。特别是仓储物流REITs较为稀缺。
嘉实京东仓储基础设施REIT是目前我国已成立的第三只仓储物流REIT。值得一提的是，其也是市场上首只民企仓储物流公募REIT。
招募说明书显示，嘉实京东仓储基础设施REIT的基础资产为：京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、京东商城亚洲一号仓储华中总部建设项目、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目。
依托京东集团庞大的交易规模，作为京东商流的重要基础设施配套的承托，三个园区的出租率常年保持在100%。
特别是在各地对物流仓储用地相对谨慎的大前提下，现代仓储物流设施资源具有一定的稀缺性，因此，相关园区的出租率和租金复合增速都长期走高。
数据显示，廊坊园区平均月租金36.05元/平方米，武汉园区月租金32.4元/平方米，重庆园区的月租金为22.53元/平方米，年度租金平均涨幅在3%左右。
如此背景之下，核心区域枢纽以及重要物流节点之上的物流仓储设施资源，更显稀缺。
嘉实京东仓储基础设施REIT的三个项目均位于我国经济发达的核心区域，分处为国家级流通节点城市，以及京津冀城市群重点区域城市，资源稳定性强，是京东旗下相当优质的供应链基础设施资产。
立足基础设施等实物资产，公募REITs将流动性不强的基础设施与资本市场进行链接，将市场资金引入基础设施领域，对于盘活存量资产、服务实体经济都有着重要意义。
如今，仓储物流REITs又迎来民营资本的加入，无论是对公募REITs产品类型丰富度的提高、规模的扩容，抑或是盘活具备规模经济效应的仓储物流资源，都意义重大。
以嘉实京东仓储基础设施REIT为例，此次REITs项目将有望通过引入社会资金进一步盘活约35.1万平方米的现代化仓储。
供应链新基建的“京东想象”
2014年，京东第一座“亚洲一号”在上海正式投入运营，时光飞逝，短短八年时间，京东产发运营管理的亚洲一号智能产业园已达67座。
横跨电商、零售、物流、健康等多个产业，京东向下扎根，强大的技术与服务能力之外，坚实的供应链基础设施“底盘”也已显雏形。京东2022年Q3财报显示，截至2022年9月30日，京东集团供应链基础设施资产规模达到1267亿元，同比增幅达到65%。
从增幅不难看出，京东在供应链基础设施上的投入，以及规模建设仍处于增长期。一方面，京东主业仍处于高速增长期，其他业务条线也均有较强上升空间；另一方面，整体集团战略层面，京东体系内各个板块都在变得更“开放”，为新发展阶段的到来做准备。
以一个典型的数据为例，截至2021年12月31日，京东物流仓储网络总管理面积（含云仓生态平台上云仓的管理面积）超过2400万平方米，京东自建仓仅满足约899万平方米的供给，远无法满足京东物流的租赁需求。
