过去的两三年里，物流地产已经成为最爆款的物业类别之一。中国广博的物流地产分布使得市场格局也变得日趋复杂。对于投资者、开发商而言，投资回报率的压缩、租户需求的变化都为行业参与者带来了新的挑战。我们期待借助此文为您厘清中国各区域非保税物流市场发展趋势，助您继续把握物流地产发展“牛势”，为虎年再赢先机。

　　一、2021年十大关键趋势

　　关键趋势一 2020年疫情发生后物流仓储成为最具韧性的地产板块，2021年继续保持增长

　　关键趋势二 第三方物流和电商对需求的推动作用最为显著。

　　关键趋势三 物流设施作为业内优先实践绿色环保建筑的业态之一，以超前的战略眼光拥抱ESG概念，正积极发展太阳能等可再生能源。

　　关键趋势四 开发商加快投入仓储机器人等新兴技术实现“科技赋能物流地产”，提供智能化的仓储服务吸引更多租户。

　　关键趋势五 非传统物流机构投资者加快进入物流地产，优质物流资产供不应求；标的价值持续上涨，资本化率显著收窄。

　　关键趋势六 随着冷链物流需求一路走高，新建高标仓预制冷库成为新趋势；即在普通仓内预留保温材料、管线和设备的空间，该仓可作普通和冷库两用。

　　关键趋势七 在华东地区，第三方物流持续引领需求增长。同时，地方政府对于高端制造业的加速布局促进来自制造业的扩张需求。其中，新能源汽车配套企业今年在上海的需求有所上升。

　　关键趋势八 廊坊市将成为华北区域物流新节点。市场总体量将在2022年翻倍，知名内外资开发商共同入驻。未来租金水平将随着市场增益实现上浮。

　　关键趋势九 华西一手仓储开发用地供地收窄，未来市场化高标库项目供应将随之回落，供需结构更加健康。核心物流子市场租金及资本值均有望录得增长。

　　关键趋势十 “即时零售”相关产业为实现产业链整合，2021年全年在华南共租赁80万平方米高标仓库，成为华南物流市场一大亮点。

　　二、全国主要城市非保税物流数据一览

　　新增供应导致大部分1.5线和二线城市整体空置率达15%以上，但存量项目去化压力低，近一半城市的成熟存量空置率低于5%。

　　华西2021年净吸纳量达历史峰值；华东除了个别二线城市由于新供应有限，大部分城市年净吸纳量达30-75万平方米；华南由于供不应求，新增供应被快速去化；在华北区，北京的净吸纳量受到供应限制保持低位，其他城市均为正常水平。

　　租金增幅呈区域不平衡反映局部地区超量供应对租金的挤压；华西地区需求趋于活跃，成渝两地租金同比跌幅收窄；华东个别子市场供应扎堆影响平均租金升幅；华南市场供不应求，大部分城市租金升幅大于5%；华北区各个城市租金表现不一，北京、青岛、廊坊保持正向增长。

　　三、2021年四区非保税物流市场回顾

　　四个城市群的交通网络趋于完善，助力城市之间互通互联。非保税仓库主要分布于临近交通枢纽的区位，物流配送效率大幅提高。（基于主要跟踪城市）

了解节点城市到周边地区通勤时间，寻找新的投资布点机会

        华东

　　第三方物流和传统电商仍为长三角区域需求的主要驱动力。制造业方面，地方政府对高端制造业的重视推动了该行业对高标仓的需求。2021年，新能源汽车及其上下游企业在上海均多次扩租。疫情下，消费者对食品质量的要求推动了对冷库面积的需求，主要冷链运营商在2021年积极的寻求扩张机会。

　　长三角地区整体需求强劲，供需关系平衡。得益于强劲的消费市场，长三角地区对高标库的需求保持活跃，其中核心市场上海的表现尤为抢眼。上海2021年共交付超过90万平方米物流面积，为历史新高，但空置率与去年同期相比仅出现微幅上升。这也从侧面反映出，在强劲租赁需求的支撑下，大量新增供应对整体市场的压力较小。

　　华东地区强劲的租赁需求推动整体市场租金保持增长态势。以核心市场上海为例，尽管市场迎来新一轮供应潮，租金在2021年度同比上涨3.7%，且所有细分市场租金均有不同程度上涨。在环沪市场比如常熟，虽然整体市场存量相比去年同期扩大超四成，新竣工项目租金均高于原市场平均水平或与之持平。

　　华北