设计、方案策划等，都是以市场调研为基础的。没有经过市场调研，凭什么对物流园区做市场定位？凭什么对物流园区做规划？物流园区的规划基础是什么？依据是什么？这些决不是拍脑袋就做出决定的。

　　市场调研案例

　　2008年在江苏海安有个规划的物流园区项目，堪称当地一大型项目。在接触该项目之前，已耗时一年多时间就已有三家单位分别给该物流园区开发商做了项目可行性报告和规划，也做了市场调研，界定项目规划均以“钢铁物流中心”为核心功能，集钢材的交易、仓储、信息、加工、包装、配送为一体，并作为该物流园区项目和政府物流规划中的最大靓点题材。

　　本团队接触该项目仅为了“调研”，布署14人的小分队，涉足周边30多个市县，对行业和市场的发展状况和发展趋势进行了深入的调查研究。实地调查均进行了严格的质量控制，做到有数据、有资料、有图片、有声音、有现场。共收回调查卷宗近千份、图片数千张、声音文件，文献资料逾万份，经过分析和深入的研究，认为该物流园区规划不适宜以钢铁物流中心为核心功能和作重点大型项目规划。原因是：面临着同城化、同质化竞争，同业竟争群围绕。

　　长三角地区钢贸产业获得超常发展，形成了一个以上海为中心，向江浙两翼拓展的钢铁物流圈，集聚了100多家大中型物流中心。周边如有：龙城钢材市场（泰州）、华东五金城（泰州）、戴南不锈钢交易城（兴化）、万都金属城（常州）、钢材现货交易市场（常州）、常熟港钢材市场（常熟）、长三角钢材市场（苏州）、白洋湾钢材现货市场（苏州）、扬州国际五金城（江都）、朝阳钢材现货交易市场（无锡）、翔航钢材现货交易基地（无锡）、振兴钢材交易市场（无锡）、青阳钢材现货交易市场（江阴）、宝山钢材交易市场（上海）、逸仙钢材现货交易市场（上海）、交运钢材现货交易市场（上海）、东澳钢材现货交易市场（昆山）、苏北钢材交易市场（淮安）、华东金三角有色金属交易市场（江阴）、平潮钢材市场（通州）、嘉信钢材现货交易市场（南通）、东方工业品市场（海安）和海安钢材现货交易市场等群绕身边。

　　特别是在仅距40公里处已有一个巨无霸钢铁物流项目开始动作，无论是项目投资人还是项目地政府、无论是从经济力量还是与产业基础竞争、资源、投资与规模，均难以比肩。

　　这个在身旁巨型项目就是沙钢如皋钢铁物流中心，位于如皋港经济开发区，该市政府持该项目强势宣称打造的“中国钢铁物流第一城”。由沙钢集团投资300亿元，沙钢是目前国内最大的电炉钢和优特钢材生产基地，有雄厚的产业基础，是江苏省最大的企业集团，全国最大的民营钢铁企业。现拥有总资产1100多亿元，职工27000余名，主要工艺装备均达国际先进水平，形成了年产铁2680万吨、钢2880万吨、材2980万吨，其中不锈钢板100万吨的生产能力。2008年全年完成炼铁1877万吨、炼钢2330万吨、轧材2057万吨；粗钢产量在全球钢铁企业中名列第10位；实现销售收入1452亿元、利税148亿元。沙钢在中国企业500强中名列第36位，制造业500强中名列第12位，在全国民企中名列第2位，并跻身于全世界最具竞争力钢铁企业行列。该项目规划建成港口、铁路物流年吞吐量将超过7000万吨，形成620亿元交易额，32亿元税收。作为国内最大的集钢铁和钢材的仓储、信息、交易、加工、包装、配送及配套能源转换装置的现代化物流中心，包括物流、若干工业子项目、长江码头、内港池码头，铁路专线项目，公共辅助配套的新型工业化专业化物流中心的样板项目。

　　为充分说明与分析研究，特地邀请开发商一同去到钢铁物流中心巨无霸现场调研，当了解到一切实情开发商出门后直摆头。据知情人士告知，已带有硕士生的投资决策人看完调研报告流下眼泪：“这个队伍请得值，这个钱花得值”。事实上，仅此一项换来了相当有价值、相当有份量的调研。假设，没有这次的调研；假设，已投资建成，其结局不堪设想，投资结果等于是拿鸡蛋往往钢铁砸。

　　令人担忧的是，一些物流园区的规划队伍去一、两次项目现场在短时间内就完成了规划，这种态度和深入实地调查研究的做法形成了巨大反差。强调进行深入彻底的调研，“必须以真实、实际的依据说话，才能做到对行业、对投资的负责”。

　　什么是市场调研

　　什么是市场调研？市场调研要解决哪些主要问题？市场调研的基础是调查，调查是针对客观环境的数据收集和情报汇总，而调研是在调查的基础上对客观环境收集数据和汇总情报的分析、判断，调研为目标服务，市场调研就是为了实现规划目标而进行的信息收集和数据分析。

　　“市场调研是一种通过将市场信息采集与研究者职能和投资项目的研究联结起来。这些信息采集用于识别和确定市场机会及问题，产生、提炼和评估活动，一个过程的理解。市场调研强调了解决这些问题所需要的信息，设计收集信息的方法，管理和实施信息收集过程，分析结果以及沟通这些发现和意义”。

　　上述定义运用于物流园区相关的市场调研，只不过必须将其置于物流园区的特定框架下，充分考虑物流园区本身的特性。深入调研法是根据调研目的，通过深入市场来采集信息资料的一种实效性调研方法，具有针对性、经济性、实效性等特点。深入调研在于强调信息采集过程中调研人的调研技巧和行业领悟能力，要求根据调研课题与调研效果进行信息采集，在信息收集过程中要善于采用各种调研手法，透过捕捉真实的资料和收集信息去分析市场，中心任务是确保调研实效价值。