1、深刻把握宏观经济发展环境和项目地的城市产业结构与市场客户需求

    在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。

    物流园区项目的宏观把握有三个要点：

   （1）宏观经济环境分析。一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。三个层面即全国层面、省市（地区）层面、本地层面。而两条主线即总体经济和物流行业，包括现状、特点、问题、趋势等。

   （2）当地城市产业结构分析。一是了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布。二是当地物流产业发展情况，包括发展现状、未来规划、相关优惠政策等。

   （3）市场需求分析。当地物流需求是产地物流？如果是，那么主要企业是谁？主要产品是什么？或是销地物流？如果是，那么主要需求企业是谁？需求什么？或是中转地物流？如果是，本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求？

    2、要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业

    考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。

    物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：

   （1）周边主要产业（工业）园区。即对项目所在地一定半径区域内的各类产业（工业）园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标、功能布局、未来规划、入驻企业、优惠政策等。

   （2）周边物流园区及其入驻企业。包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比分析，从而形成实地市场调研报告，供项目决策参考。

   （3）潜在客户需求。具体了解项目地的主要制造、商贸以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户，要进行逐个的“地毯式”调研，为项目后期招商积累客户。

    3、项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础

   城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。

   （1）区位优势。具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质、经济总量以及发展趋势、人口规模等。

   （2）交通优势。根据项目初步定位和项目周边的实际情况进行分析，如：公路，即临近项目地的高速公路、国道、省道以及其它道路；铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前铁路运输的大宗物资主要种类是什么；港口，了解当地港口集装箱、散杂货、特种码头等情况、保税监管情况等。在交通优势分析中，一般以某种运输方式为主进行分析。

    4、项目的具体战略定位和规划设计

    物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。

    把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：

   （1）基本的战略定位。即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位，是做商贸型物流园区还是货运型物流园区。如果做货运型物流园区，是单纯的公路港，还是公铁联运，铁海联运等。要具体化，市场针对性要强。战略定位包括市场定位（细分市场在哪里）、客户定位（具体是哪些企业入驻）、产品定位（园区的建筑形态如何）、品牌定位（市场形象如何）等。

   （2）主要功能确定以及分区的空间布局。项目的主要功能，即项目提供有哪些功能服务，如办公、交易、仓储、配送、信息及配套服务等，各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。

   （3）具体规划设计。包括建筑形态（外观和内部）、道路规划（人车分流）、景观绿化等，既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。

    5、要在开工前确定项目的开发和盈利模式

    物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入，而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。

   （1）土地规划。物流园区用地一般属物流用地，因自身配套服务需要可以根据实际情况申请部分市场（商业）用地。

   （2）开发原则。因为物流园区项目占地面积大，建设周期长，而且招商、培育也需要一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为：统一规划，分期开发；滚动发展，分块管理。

   （3）经营模式。物流园区的具体经营模式有三种，一是全部持有出租，二是全部销售，三是租售结合。因物流园区投资大，全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售，也难以对入驻企业（业户）进行整合管理。因此，采取租售结合的模式是最佳的选择。

   （4）项目后期运营的收入结构。除了房屋租金（含物业费）外，还有业务整合收入（入驻企业产生新的业务需要），信息服务收入（为入驻企业和相关企业提供）以及其它收入。

    6、做好项目的后期运营管理服务，是决定项目成功的保证

    物流园区项目要实现成功运营，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1”，即建设一个体系——园区公共服务体系，搭建一个平台——物流信息服务平台。

   （1）园区公共服务体系。包括5个方面：一是专业性物业管理服务。如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。二是一体化行政服务。包括统一办理工商注册，税务登记、银行开户代办，统一开具发票，办理行政许可（开展物流业务的行政审批）等。争取引进相应的工商、税务、银行机构以及政府行业管理部门入驻园区。三是企业管理服务。因为入驻物流园区的企业大部分是中小型企业，园区要有专门的机构和人员为它们提供人力资源、财务记账、法律合同等服务。四是业务整合服务。为入驻企业提供业务信息，提供辅助性业务服务（如配送、装卸等），使得入驻企业集中核心业务成长。五是物流金融服务，包括贷款，担保，保险，融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。